政策解读：基础设施REITs常态化，资产评估机构更须严守底线

作者：陈方

7月26日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资[2024]1014 号，以下简称“1014号文”）为公募REITs的高质量发展提供了战略指导和政策支持，不断深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设。

行业范围继续扩容

详见下表(下表中红色部分为新增内容，绿色为措辞调整内容，删减项目为既有文件原有部分）

聚焦现金流稳定及预测的合理性

遵循市场化、法治化，要求项目权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模应满足要求，相关参与方应信用状况良好。对比既有文件，1014号文强调：

①项目不存在重大经济或法律纠纷。项目近 3 年未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合同纠纷。

②将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围。对于园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过 30%，最高不得超过 50%。

③运营不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素；

④不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策，取消了此前236号文规定的产权REITs现金分派率不低于3.8%，特许经营权IRR不低于5%的收益率要求；要求项目现金流来源分散，不依赖政府补贴，近3年的平均EBITDA（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度平均预计水平的70%。

⑤限定于租赁住房、消费基础设施、养老设施等类型项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

简化程序，提高申报推荐效率

①提高回收资金使用灵活度，取消了存量资产收购的30%比例上限，补充流动资金的上限从10%提升至15%，减弱了对募集资金的使用限制，提升原始权益人供给积极性及发行效率；

②取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报；

③明确各环节时限要求，建立了项目“退回”处理和问题清单制度，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间。

①1014号文对中介机构执业要求进行了进一步的明确，为项目提供服务的中介机构，不在严重失信主体名单内，不在被行业主管部门要求暂停执业期间，不在被有关监管机构要求暂停开展证券业务或基础设施 REITs 业务期间。

②压实中介机构责任。1014号文明确“对于为项目提供服务的中介机构，若存在单独或协助发起人（原始权益人）、基金管理人等隐瞒客观事实、提供虚假材料或误导性陈述，以及重大遗漏等情况，一经发现，国家发展改革委 12 个月内将不再受理其参与的项目，并将有关情况函告中国证监会及其行业主管部门。

③咨询评估机构若存在未及时发现问题导致受理明显不符合申报条件或材料严重短缺的项目、2次提出问题清单后仍有关键问题遗漏导致无法得出评估意见、委托评估用时严重超出规定时限、评估报告质量低劣导致评估工作延误等情况，国家发展改革委将按照规定予以严肃处理，并纳入年度考核；情节严重的，取消其相应评估资格。

2020年4月，基础设施REITs试点工作正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。进入2024年后，基础设施REITs的发行节奏明显加快，REITs发行政策持续发布，显示了REITs市场高质量发展，政策要求。在基础设施REITs项目全生命周期中，资产评估机构发挥着重要的作用，必然要求机构在评估过程中应当客观、独立、公正，遵守一致性、一贯性及公开、透明、可校验原则，应当对基础设施REITs的模式，监管要求，底层基础设施资产的权属、运营能力、收益情况、成本情况、行业特点等开展详细的尽调，严守客观公正底线，在防范风险上发挥专业作用。