一、政策梳理

1.1 《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》

2024年2月7日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于优化住房限购政策的通知》，具体内容为：一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

1.2 《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》

2024年3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，明确了安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则以及继承等内容。《办法》提到，取得完全产权或者上市交易申请条件具体包括：申请人为安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》登记的权利人，且经其他共同权利人一致书面同意；签订买卖合同满十年；因按揭贷款为该套安居型商品房设定抵押的，须经抵押权人书面同意；无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得完全产权或者上市交易申请的情形。

1.3 关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知

2024年3月26日，网络流传一张图片，显示为深圳市规划和自然资源局关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，主要内容为，深规土[2010]668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》已废止。对此，深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实该文件属实。

1.4 《关于进一步优化房地产政策的通知》

2024年5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。《通知》提到，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，在收购换房人旧房时不受本市针对企业的限购政策限制。优化商品住房“带押过户”流程。

1.5 存量房（二手房）评估价格定期更新

5月11日，深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心于5月1日对存量房评估价格进行了更新。同时指出，以后每年9月1日（不含本年）对存量房（二手房）评估价格定期更新。2024年5月调整幅度大致为，住宅评估价下调了10%至20%。住宅下调了10%至20，商务公寓下调了20%-30%，写字楼下调了20%-33%。

1.6 2024版《深圳市建筑设计规则》

2024年5月17日，深圳市自然资源和规划局印发2024版《深圳市建筑设计规则》。本次修订的亮点主要包括：优化了城市公共通道、架空绿化/休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能；结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款；结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求；结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式；结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发；加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求等。

本次修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。过去计入“公摊”面积的两大部分，修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着，住宅的公摊面积将减少，得房率可有效提高。

本次修订还进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过 250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅，甚至多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

2024版《深圳市建筑设计规则》不仅有助于提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化，对促进经济、社会和环境的可持续发展，尤其对小尺度、多元化、高品质住宅产品人居环境的提升将带来新突破，体现了深圳在全空间尺度、全生命周期设计管理上积极探索“从好房子到好小区、从好社区到好城区”的努力。

1.7 公积金贷款利率调整

2024年5月18日，“深圳公积金”微信公众号发布消息，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

1.8 “取消房贷利率下限”“首付比例调整”

2024年5月28日，据“深圳特区报”微信公众号消息，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

1.9 《推动深圳市中山市住房公积金融合发展合作协议》

6月21日，深圳市中山市住房公积金融合发展签约仪式在中山市举行。会上，深圳市、中山市两地住房公积金管理中心相关负责人共同签署《推动深圳市中山市住房公积金融合发展合作协议》。根据协议，两地住房公积金管理中心将着力在政策协同互通、信息共享协查、异地业务联动、防范资金风险等方面加强交流合作，同时建立协同工作小组、长效工作机制，确保合作项目落实落地。目前，两地缴存职工在公积金提取、贷款政策等方面可享受同等互通的政策待遇。

二、土地市场

2.1土地成交

上半年土地成交量环比同比均大幅下跌

数据来源：深圳公共资源交易中心

2.2城市更新及土地整备

龙岗、宝安、龙华为城市更新主力军 龙华、龙岗土地整备活跃

《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》于2023年6月发布。

2023年全市计划新增拆除重建类城市更新单元面积500公顷。其中龙岗区、宝安区和龙华区计划新增拆除重建类城市更新单元面积分别为110公顷、100公顷和90公顷，占比全市60%，为全市城市更新主力军。

数据来源：深圳市规划与自然资源局

数据来源：深圳市规划与自然资源局

相关统计显示，2023年，深圳土地整备利益统筹项目在数量和规模上展现出区域性特点。龙华以68个项目数量领先，而龙岗则以4728.5公顷的整备实施面积成为规模最大的区域。

2.3小结

2024年上半年全市共有23宗地成交，环比下跌30.3%，同比下跌37.8%；成交土地面积85.4万平方米，环比下跌51.0%，同比下跌71.8%；成交建筑面积283万平方米，环比下跌40.4%，同比下跌63.0%；成交金额88.4亿，环比下跌27.8%，同比下跌70.5%。

从居住用地看，2024年上半年仅有1宗居住用地成交。相比之下，2023年上半年一共成交7宗居住用地，2022年上半年一共成交8宗居住用地。说明居住用地供应有实质性的减少。

2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。目前江苏常州已发布通知：原则上不再新增供应普通商品住宅用地。2024年上半年深圳居住用地供应大幅下降，应该与新房住宅去化周期持续攀升有关（2024年6月末一手住宅去化周期已达22.1个月，同比上涨了7.1个月）。地产市场仍处于调整期，受房价下行去化放缓的影响，房企的拿地意愿仍呈现低迷状况，供求两个方面均持谨慎态度，预计下半年居住用地供应量仍将大幅下降。

二、土地市场

3.1新房预售        

全市新房住宅供应放缓

2024年上半年全市53个项目取得住宅预售许可证，预售住宅套数26644套，环比下跌39.2%，同比下跌17.4%；预售住宅面积255.4万平方米，环比下跌38.3%，同比下跌16.7%。

深圳市2024年上半年各区住宅预售情况

数据来源：深圳市住房和建设局

数据来源：深圳市住房和建设局

3.2新房住宅成交

一手住宅市场去化压力持续上升

2024年上半年全市一手商品住宅成交12135套，环比下跌21.3%，同比下跌25.1%；成交面积124.6万平方米，环比下跌20.0%，同比下跌24.7%；成交均价59026元/平方米，环比下跌0.6%，同比下跌4.6%。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

从区域来看，仅南山、龙岗成交套数环比上涨，其余区域均有不同幅度下跌。

深圳市2024年上半年各区一手住宅成交数据

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

从成交结构上看，2024年上半年各户型成交套数占比与2023年相当，90平方米以下一手住房成交占比从2023年的38%下跌至37%，90-144平方米一手住房成交占比与2023年持平。

数据来源：深圳市住房和建设局

从去化周期上看，2022年开始深圳市一手住宅去化周期一路呈上涨趋势，至2024年6月末一手住宅去化周期升至22.1个月的水平，说明在供求趋势不变的情况下，大概22个月深圳的一手住宅才能卖光，而这个指标还在延续上升趋势。说明深圳市一手住宅的供求关系已有转向供过于求的趋势。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

3.3二手住宅成交

回暖，二手住宅成交量涨价跌

2024年上半年深圳二手住宅成交21394套，环比上升29.4%，同比上升31.8%；成交面积206.2万平方米，环比上升29.6%，同比上升33.4%。

2021年2月深圳市二手住宅成交参考价出台后，深圳市二手住宅成交量逐月下降，至2022年全年成交约4.3万套（远低于2008年金融危机时期），今年开始利好政策频出，房价持续下跌，通过以价换量，回暖态势才得以延续。

数据来源：深圳市住房和建设局

深圳市2024年各区二手住宅成交数据

数据来源：深圳市住房和建设局

3.4二手住宅租赁价格指数

2016年10月“深八条”出台以来，长时间多维度的调控让置业者购房需求被抑制，陷入观望情绪。历经三年的横盘，2020年深圳二手住宅价格迎来了一次大幅度的上涨，随后2021年深圳二手住宅成交参考价出台，二手住宅市场从此一蹶不振。根据beat365体育亚洲官方网站数据中心统计，2024年6月深圳二手住宅小区价格均值为55251元/㎡，同比下跌9.21%。住宅租赁市场月平均租金73.1元/㎡，同比下跌3.31%。

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70㎡的住房计算2024年上半年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2023年深圳居民人均可支配收入76910元，推算2024年深圳市夫妇俩的家庭年平均收入为153820元。

根据beat365体育亚洲官方网站数据中心测算，2024年6月底深圳二手住宅均价为55251元/㎡，则一套70㎡的住房平均总价为387万元。则2024年深圳房价收入比约为25.1倍。虽然2024年深圳市二手住宅价格下跌明显，但房价收入比与3-6倍的合理区间仍有较大差距。

租售比是用于衡量区域房产运行状况的指标，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据beat365体育亚洲官方网站数据中心测算，2024年6月深圳总体的租售比为1:756。从租金回报率的角度看，2024年6月深圳总体租售比较2023年末的1:788有小幅改善，但是与1:300~1:200这个良好区间相差甚远。

深圳市2024年6月二手住宅租售价格表

数据来源：beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

3.5小结

2024年上半年深圳市楼市利好政策频出，二手住宅成交量回暖态势才得以延续，但一手住宅成交热度仍持续下降。当前一手住宅去化周期已经达到22.1个月，从指标上看已经超过12至18个月的理想区间，一手住宅已有供过于求的迹象，这也将导致居住用地供应量继续下降。

四、商业市场

4.1新房预售

商业用房预售量面积同比下跌35.5%

2024年上半年全市22个项目取得商业(含商务公寓)预售许可证，预售住商业(含商务公寓)套数1790套，环比下跌73.8%，同比下跌22.8%；预售商业(含商务公寓)面积12.1万平方米，环比下跌73.8%，同比下跌35.5%。

深圳市2024年上半年各区商业预售情况

数据来源：深圳市住房和建设局

数据来源：深圳市住房和建设局

4.2新房成交

一手商业用房成交面积同比下跌66.3%

2024年上半年全市一手商业(含商务公寓)成交1974套，环比下跌5.1%，同比下跌54.5%；成交面积11.4万平方米，环比下跌26.6%，同比下跌66.3%；成交均价56206元/平方米，环比下跌8.08%，同比下跌25.9%。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

从各区域看，仅龙岗、坪山成交套数同比环比均有所上涨，其他区域成交量在同比或环比上均有不同程度下跌。

深圳市2024年上半年各区一手商业成交数据

从去化周期上看，2024年6月末一手商业去化周期上涨至57.6个月，说明在供求趋势不变的情况下，当前一手商业用房去化需要约4.8年左右的时间，供过于求严重，去化压力极大。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

4.3二手房成交

二手商业成交量环比小幅上涨

2024年上半年全市二手商业用房(含商务公寓)成交2091套，环比上升6.7%，同比上升27.8%；成交面积15.6万平方米，环比上升9.1%，同比上升18.9%。

数据来源：深圳市住房和建设局

深圳市2024年上半年各区二手商业成交情况

数据来源：深圳市住房和建设局

4.4小结

2024年深圳商业用房供应量下降幅度仍然较大，但一手商业用房成交量下滑幅度更大，导致一手商业去化周期持续上升，供过于求严重。与之相反的是，二手商业成交量延续上涨态势，市场走势稳定。

五、办公市场

5.1新房预售        

办公用房供应面积环比大幅下降

2024年上半年全市5个项目取得办公预售许可证，预售办公套数1193套，环比下跌50.7%，同比上升3.6%；预售办公面积24.6万平方米，环比下跌22.2%，同比上升72.8%。

深圳市2024年上半年各区办公预售情况

数据来源：深圳市住房和建设局

数据来源：深圳市住房和建设局

5.2新房成交       

一手办公用房成交量环比大幅下跌

2024年上半年全市一手办公成交329套，环比下跌68.9%，同比下跌76.6%；成交面积4.37万平方米，环比下跌72.3%，同比下跌83.8%；成交均价52310元/平方米，环比上升3.46%，同比下跌22.0%。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

从各区域看，仅南山区成交套数环比上涨，其他区域均有不同程度的下跌。

深圳市2024年上半年各区一手办公成交数据

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

从去化周期上看，2024年上半年深圳市一手办公去化周期有明显上涨，至6月末已涨至60.4个月，指标表明在供需情况不变的情况下约5年左右的时间才能消化存量一手办公用房，去化压力极大。

数据来源：深圳市住房和建设局、beat365体育亚洲官方网站云数据统计测算

5.3二手办公        

二手办公用房成交套数同比上涨38.2%

2024年上半年全市二手办公用房成交741套，环比上升27.3%，同比上升38.2%；成交面积7.4万平方米，环比上升20.0%，同比上升33.7%。

数据来源：深圳市住房和建设局

深圳市2024年上半年各区二手办公成交情况

数据来源：深圳市住房和建设局

5.4小结        

当前深圳的写字楼去化周期长、空置率高，租金持续处于低位。从2024年的数据来看，尽管一手写字楼供应量环比继续下跌，但一手写字楼成交量下滑幅度更大，导致深圳一手写字楼去化周期骤然上涨。深圳写字楼供求问题不从需求端解决问题，难以扭转供过于求的局面。

六、总结与展望

6.1土地市场

居住用地供应或将进入“刹车时代”

2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。

与之相呼应，2024年上半年深圳仅有1宗居住用地成交。相比2023年上半年一共成交7宗居住用地、2022年上半年一共成交8宗居住用地，居住用地供应有实质性的减少。

从住宅去化周期上看，2024年6月末一手住宅去化周期已升至22.1个月的水平，从指标上看已经超过12至18个月的理想区间，有供过于求的迹象。如果任由此趋势继续下去，是有触碰去化周期36个月的可能。因此，下半年深圳居住用地供应或将继续放缓。

6.2住宅市场

利好政策频出，仅仅稳住行情

2024年上半年深圳楼市可谓利好政策频出，从“局部优化限购政策”到“调整利率”、“调整首付比例”，均可谓是“重磅炸弹”。但“重磅炸弹”激起的水花可谓平平，仅仅稳住了二手住宅成交量稳中向好的趋势，且并未能缓解一手住宅去化周期持续上升的压力。由此可见，“一线城市闭眼买”的时代已经过去，深圳楼市已经完全处于“买房市场”，买方议价空间或将继续增大。

6.3商业市场

商圈热度两极分化

2024年上半年深圳受香港游客大幅增加影响，热点商圈热度上升，优质商业中心空置率有所下降。但商业销售市场仍不乐观，活跃度较低，去化缓慢，非热门商圈的出租情况也不容乐观。

总体来看深圳商业市场呈分化趋势，热点商圈借游客增多的机遇迅速恢复，但非热门商圈仍承受着较大的挑战。

6.4办公市场

小面积办公需求有所增长

从2024年上半年市场数据来看，深圳市一手办公去化周期已涨至60.4个月，去化压力极大。从出租数据上看，2024年上半年深圳甲级写字楼空置率已达到约27%的水平。高去化周期与高空置率导致市场持续以价换量，通过更大的租金折扣、免租期来挽留客户，这也导致了更多企业搬迁换租以降本增效。

值得注意的是，受到香港游客增多的影响，牙科、体检、医美等高端私人诊所也有了入驻写字楼的需求，由此带动了小面积办公需求的增长。